전세 계약 끝나기 전 이사할 때 보증금(대항력) 지키는 5가지 방법

전세 만기 전 이사, 보증금 떼일까 봐 불안한가요? 기존 집 대항력은 유지하고 새집으로 안전하게 이사하는 5가지 현실적인 방법을 알려드립니다.

이직, 자녀 학군, 결혼 등의 문제로 전세 기간이 끝나기 전에 급하게 이사를 가야 하는 경우가 있습니다. 하지만 아직 보증금을 돌려받지 못한 상황이라면, ‘새로운 집으로 전입신고를 하는것은 위험합니다. 소중한 전세 보증금을 지키는 핵심 요건인 대항력이 사라질 수 있기 때문입니다.

이 글을 읽으시면, 기존 집의 전세 보증금 대항력은 잃지 않으면서 새로운 집으로 안전하게 이사할 수 있는 5가지 현실적인 방법을 명확하게 알게 됩니다.

전세 만기 전 이사 시 대항력 유지 전략

방법	핵심 내용	장점	단점 및 난이도
가족 전입 유지	배우자/직계가족이 기존 집에 실거주 및 전입 유지, 나는 새집으로 전입.	새집에서 전세대출 실행이 비교적 용이함.	‘일시적’으로만 인정될 수 있음, 가족의 실거주 증명 필요. (난이도: 중)
전세권 설정 등기	집주인 동의를 얻어 기존 집에 ‘전세권’을 등기함.	가장 강력한 법적 보호 장치. 이사 가도 권리 유지.	집주인 동의 거의 불가능, 비용 발생. (난이도: 상)
새집 전대차 계약	부모 등 가족이 새집을 계약하고, 나는 그 집과 ‘전대차 계약’을 맺음.	기존 집 전입신고 유지가 가능함.	새집 임대인의 동의 필요, 전대차 계약자(나)는 전세대출 어려움. (난이도: 상)
새집 공동명의	나와 가족(배우자 등)이 새집을 ‘공동 임차인’으로 계약.	한 명만 새집에 전입해도 대항력 발생, 나는 기존 집에 전입 유지 가능.	새집 임대인 동의 필요, 은행 대출 구조 사전 확인 필수. (난이도: 중)
임차권등기명령	(참고) 계약 ‘종료 후’ 보증금 미반환 시 신청.	집주인 동의 없이 이사 가능.	계약 기간 중에는 신청 자체가 불가능함.

(필수 확인) 내 보증금을 지키는 대항력의 3가지 요건

대항력 3요건: 실거주(점유) + 전입신고(주민등록) + 확정일자

우리의 소중한 전세 보증금을 법적으로 보호받기 위해서는 위 3가지 요건을 모두 갖추고 유지해야 합니다. ‘확정일자’는 내 보증금이 다른 빚보다 먼저 변제받을 수 있는 ‘우선변제권’을, ‘실제 거주’와 ‘전입신고’는 집주인이 바뀌어도 내 계약기간과 보증금을 주장할 수 있는 ‘대항력’을 발생시킵니다.

문제는 전세 기간이 끝나기 전 이사할 때 발생합니다. 새로운 집으로 이사하고 전입신고를 하는 순간, 기존 집의 ‘실제 거주’와 ‘전입신고’ 요건이 깨지면서 대항력이 사라지게 됩니다. 만약 이때 집이 경매로 넘어가거나 집주인이 바뀌면, 내 전세 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하는 최악의 상황이 발생할 수 있습니다.

방법 1: 기존 집에 가족 전입신고 유지하기

• 실행 방법: 임차인(본인)은 새로운 집으로 전입신고를 하고, 기존 집에는 배우자나 직계가족(부모, 자녀)이 계속 거주하며 전입신고를 유지
• 장점: 새로운 집으로 전입신고가 가능해져, 새집의 전세대출 가능
• 단점 및 주의사항: 이 방법은 ‘일시적’ 으로만 가능

기존집에 가족을 전입시키거나 이미 전입이 된 가족을 그대로 두고 본인은 새로운집에 전입신고하는것입니다. 가족이 남아있기에 대항력이 유지됩니다.

법원은 세대(가족)의 주민등록이 유지되는 것을 임차인의 대항력이 유지되는 것으로 보기도 하지만, 이는 무기한 인정되는 것이 아닙니다. 계약 만료가 1~2개월 정도 남은 단기간이라면 현실적이지만, 1년 이상 남았다면 위험할 수 있습니다. 또한, 가족이 실제로 거주(우편물 수령, 공과금 사용 내역 등)했다는 것을 증명해야 할 수도 있습니다.

방법 2: 집주인 동의 얻어 ‘전세권 설정 등기’하기

• 실행 방법: 집주인의 동의를 얻고 기존 집에 ‘전세권’을 등기부등본에 기재합니다.
• 장점: 가장 강력하고 확실한 방법입니다. 전세권 설정이 완료되면, 그 즉시 이사를 가고 전입신고를 빼도 내 전세 보증금은 등기 순위에 따라 100% 보호
• 단점 및 주의사항: 집주인 허락받기 어려움. 비용이 들어감.

전세권을 설정하면 다른곳으로 이사를가고 전입신고를 하더라도 내 권리는 고스란히 유지됩니다. 일반적인 전입신고, 확정일자, 실거주를 받는것보다 더 강력한 권리를 가집니다. 하지만 집주인의 동의 및 등기필증, 인감증명등의 서류가 필요합니다. 집주인 입장에서 등기부등본에 ‘전세권’이 설정되면 언제든 경매로 넘어갈 수도 있기 때문에 허락해주지 않는 경우가 많습니다. 또한, 등록세, 교육세, 법무사 수수료 등 모든 비용은 임차인이 부담해야 합니다.

방법 3: 새로운 집에 ‘전대차 계약’ 활용하기

• 실행 방법: 전세를 전세주는것. 부모님이 전세계약을 맺고, 본인은 부모님과 전전세 계약을 맺어서 들어가는 식
• 장점: 나의 주민등록(전입신고)은 계속 기존 집에 남아있게 되므로, 기존 집의 대항력이 완벽하게 유지
• 단점 및 주의사항: 임대인 동의 필요.

이 방법은 기존 집이 아닌, ‘새로운 집’의 계약 방식을 비트는 것입니다. 예를 들어, 부모님 명의로 새로운 집의 전세 계약을 체결(전입신고+확정일자)합니다. 그 후, 나는 부모님과 전대차 계약을 맺고 그 집에 거주합니다.

우선, 새로운 집의 임대인(집주인)에게 ‘전대차’를 하겠다는 명시적인 동의를 받아야 합니다. 또한, 전대차 계약자(나)는 은행에서 전세대출을 받기 사실상 불가능합니다. 결국 부모님이 현금으로 전세금을 내거나, 부모님 명의로 대출을 받아야 합니다. 이점은 장점일수도 단점일수도 있습니다.

계약서를 여러번 작성하는 번거로움과 비용이 들어갑니다. 아주 적은 확률이지만 가족에게 그렇게 했는데 악감정이 생기거나 재산상의 문제가 발생할 경우 문제가 복잡해집니다.

방법 4: 새로운 집 ‘공동명의’로 계약하기

• 실행 방법: 새로운 집을 계약할 때, 공동명의로 계약
• 장점: 기간 상관없이 한 명만 전입하면 대항력 유지
• 단점 및 주의사항: 집주인 입장에서 번거로워서 거절할 수 있음. 지분비율에 따른 전세대출 가능/한도 여부를 확인해봐야함.

나(임차인 A)와 배우자(임차인 B)가 ‘공동 임차인’으로 계약서에 이름을 올리고 지분을 나눕니다. 배우자(B)만 새로운 집에 전입신고와 확정일자를 받으면, 공동 임차인 전원의 전세 보증금 전체에 대해 대항력이 발생합니다. 임차인 A(나)는 기존 집에 전입신고를 그대로 두어 기존 전세 보증금을 지킬 수 있습니다. 이 방법은 부부가 아니어도 가족이나 지인과도 가능합니다. 새로운 집의 집주인이 ‘공동명의’ 계약을 번거롭게 여겨 거부할 수 있습니다. 또한, 전세대출을 실행할 은행에 사전에 공동명의 계약과 지분 비율에 따른 대출 구조를 반드시 확인하고 승인받아야 합니다.

(주의) 절대 피해야 할 최악의 방법

• 최악의 방법: 임차인(나)은 기존 집에 전입신고를 유지하고, 배우자나 가족만 새로운 집으로 이사해서 전입신고를 하는 경우입니다.
• 피해야 하는 이유: 얼핏 보면 방법 1과 비슷해 보이지만, 치명적인 문제가 있습니다. 바로 ‘새로운 집의 전세대출’입니다. 대부분의 전세대출은 계약자(나)가 잔금일로부터 일정 기간(1~3개월) 내에 해당 주소로 전입신고를 하는 것을 의무 조건으로 합니다. 만약 계약자인 내가 전입신고를 하지 않으면, 은행은 대출을 회수할 수 있습니다. 즉, 새집의 대출이 막히게 됩니다. 대출 안받는 상황에서는 상관없습니다.

기타사항) 중개보수는 누가 내야 할까?

전세 기간이 끝나기 전 이사를 할 때, 법적 보호 문제와 별개로 부딪히는 현실적인 문제가 바로 ‘중개보수’입니다. 계약 기간을 채우지 못하고 나가는 쪽은 임차인(세입자)입니다.

따라서, 기존 집의 새로운 세입자를 구하기 위한 중개보수는 관례적으로 기존 세입자가 부담하게 됩니다. 물론 집주인과 협의하여 조절할 수는 있지만, 대부분의 실무 현장에서는 나가는 세입자가 부담하는 것을 당연하게 여기고 있습니다.

마무리하며

전세 기간이 끝나기 전 이사할 때 전세 보증금을 지키는 방법들을 살펴봤습니다. 하지만 보시다시피 모든 방법은 집주인의 동의가 필요하거나, 대출이 막히거나, 가족의 도움이 필요하고, 법적으로도 100% 완벽하지 않은 ‘예외적인’ 조치들입니다.

가장 완벽하고 속 편한 정답은 하나입니다. 바로, 내가 이사 가기 전에 기존 집에 들어올 다음 세입자를 빨리 구하는 것입니다. 다음 세입자가 구해지고 계약이 완료되어 내가 전세 보증금을 안전하게 돌려받는다면, 이 모든 복잡한 고민은 한 번에 사라집니다.

다음 글에서는 이렇게 중요한 ‘다음 세입자 빨리 구하는 현실적인 팁’에 대해 다뤄보겠습니다.